ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КОНСАЛТИНГ
Приглашаем к участию в ІІІ Международной конференции INVEST BUILD 2026 - Выступают ведующие участники рынка

ОТКРЫТИЕ ФИНАНСОВЫХ КОМПАНИЙ ФОНДОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА (ФФС). ВЫПУСК ЦЕЛЕВЫХ ОБЛИГАЦИЙ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО.

Ответ на интересующиий Вас вопрос: ЗАЧЕМ моей компании это нужно? ЧТОБЫ БОЛЬШЕ ЗАРАБАТЫВАТЬ!

Мы считаем, Вы не откажетесь от этой возможности. Зачем ПЕРЕПЛАЧИВАТЬ БАНКУ за обслуживание до 2% от стоимости строительства, если возможно открыть собственную финкомпанию или выпустить целевые облигации и на каждый строящийся дом Вы сможете открыть фонд финансирования строительтсва и самостоятельно собирать средства с населения, не прибегая к помощи банка.

Предварительные расчеты показывают, что затраты на услуги банка при строительстве стандартной "свечки" на 8-10 тис. кв.м. жилья составят не менее €100 000, если Вы будете заниматься сбором средств самостоятельно, то ПОТРАТИТЕ в 10 раз МЕНЬШЕ, до €10 тис. или 0,2% от продажной стоимости здания.

Именно не более этой суммы будут стоить Вам услуги УБК по регистрации и поддержке собственного фонда (ФФС). Разве у Вас есть лишние €90 000? Подумайте, прежде, чем подписать договор с банком! Альтернатива уже есть!

ФФС. ФОНДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Новый закон “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью” вступил в силу 01.01.2026 г. и разрешил открытие финансовых компаний, учредителями которых, как правило, выступают крупные строительные компании или инвесторы.

Закон кардинально изменил систему привлечения средств под строительство.

Новизна закона заключается в том, что привлекать средства и управлять ими могут исключительно определенные в законе Фонды, а основателями и управляющими Фондов могут выступать исключительно Финансовые Учреждения.

Т.е. между традиционными субъектами, застройщиками, инвесторами появился посредник в виде Фонда.

Закон предусматривает существование двух видов Фондов, в первой его части речь идет о порядке создания и деятельности Фонда Финансирования Строительства (далее ФФС), во второй - о Фонде Операций с Недвижимостью (далее ФОН). Схема деятельности ФФС довольно простая (см. рис. 1):

-

В свою очередь ФФС существует двух типов:

- ФФС типа А,

- ФФС типа Б.

Различие лишь в том, что в первом случае коэффициент этажа и комфортности определяет застройщик и при этом он принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства. А во втором случае управляющий Фонда принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта.

По мнению ведущих экспертов и специалистов, данный нормативно-правовой акт работает против мелких строительных компаний, которые не в состоянии основать собственное Финансовое Учреждение, а поэтому не могут открыть и собственный ФФС. По нашему мнению, у таких компаний есть несколько сценариев развития:

?       Первый - объединиться и создать одно ФУ, которое откроет каждой компании по несколько  Фондов (количество Фондов законом не  предусмотрено).

?       Второй - привлекать средства через Банки, отдавая ему (Банку) процент.

?       Третий - превратиться в обычных субподрядчиков, выполняя заказ генерального подрядчика.

И хотя схема работы через Фонды кажется довольно надежной и прозрачной, во-первых, активы ФФС учитываются отдельно от Активов Финансового Учреждения и отдельно по каждому объекту строительства, а в случае банкротства ФУ активы ФФС не входят в общую ликвидационную массу. Во-вторых, довольно четко определено взаимодействие и сферы деятельности всех субъектов управляющего, застройщика и доверителей. Однако, на наш взгляд, открытым остается вопрос ответственности за невыполнение своих обязательств Управляющего ФФС перед доверителями.

КОНТРОЛЬ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ФИНАНСОВОГО УЧРЕЖДЕНИЯ

На данный момент в Украине государственное регулирование рынков финансовых услуг, а также контроль за деятельностью ФУ, возложен на специально уполномоченный орган, а именно на Государственную комиссию по регулированию рынков финансовых услуг. Комиссия является центральным органом исполнительной власти, которая работает по коллегиальному принципу.

Основными направлениями деятельности Комиссии является контроль за соблюдением таких критериев ФУ:

1.                   Ликвидности ФУ.

2.                   Капитала и платежеспособности.

3.                   Прибыльности.

4.                   Качества активов и уровня риска операций.

5.                   Качества системы управления и управленческого персонала.

6.                   Соблюдение правил предоставления финансовых услуг.

В соответствии с законодательством Комиссия имеет право осуществлять в пределах своей компетенции инспектирование финансового учреждения.

УЧРЕЖДЕНИЕ ФУ И ОТКРЫТИЕ ФФС УСЛОВНО МОЖНО РАЗДЕЛИТЬ НА ТРИ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫХ ЭТАПА

I. Учреждение юридического лица

(организационно-правовая форма исключительно ООО, ЗАО, ОАО).

1.             Подготовка и подача документов в Районную государственную Администрацию;

2.             Регистрация в четырех обязательных общегосударственных Фондах;

3.             Получение справки о внесении в ОКПО (статистика);

4.             Прохождение налоговой милиции;

5.             Постановка на учет в районную государственную инспекцию (получение справки по форме 4 - ОПП);

6.             Получение разрешения на изготовление печати, изготовление печати;

7.             Открытие Банковского счета.

Следует отметить, что при учреждении юридического лица, уже на первом этапе, нужно разработать учредительные документы таким образом, чтобы они отвечали правовой базе деятельности ФУ. Речь идет прежде всего об уставе, который разрабатывается под конкретную ФУ. Ведь устав ФУ кардинальным образом отличается от устава компании, которая имеет целью заниматься торговлей или производством товаров.

Поскольку Районная Государственная Администрация не обязана проверять устав на соответствие его к требованиям законодательства о ФУ, то на практике очень часто возникает ситуация, когда учредительные документы проходят РГА, а Комиссия признает учредительные документы не отвечающими требованиям действующего законодательства.

Следующим актуальным вопросом на первом этапе является проверка названия юридического лица. На наш взгляд, эта процедура обязательна, поскольку по законодательству участники к моменту государственной регистрации вносят взносы исключительно в денежной форме для формирования уставного фонда. Денежные взносы вносятся на временный счет юридического лица с конкретным названием. И если окажется, что юридическое лицо под таким названием уже существует, возникает ситуация, когда зарегистрировать юридическое лицо с данным именем вы не имеете права, и ваши средства остаются “замороженными” на неопределенный срок.

Также следует отметить довольно высокий минимальный уставный фонд юридического лица, который на сегодняшний момент составляет  1 миллион гривен.

ІІ. Открытие Финансового учреждения и получение лицензии

Требования к юридическому лицу, которое имеет намерение приобрести статус Финансового учреждения

Лицо получает  статус финансового учреждения после внесения о нем записи в соответствующий государственный реестр финансовых учреждений. ФУ может начать предоставление финансовых услуг, лишь если:

1.             Учетная и регистрирующая система отвечает требованиям, установленным нормативно-правовыми актами;

2.             Внутренние правила финансового учреждения согласованы с требованиями законов Украины и нормативно-правовых актов государственных органов, которые осуществляют регулирование и надзор за рынками финансовых услуг;

3.             Профессиональные качества и деловая репутация персонала отвечают установленным законом требованиям. В частности, высшее экономическое или юридическое образование директора и бухгалтера и др.

Финансовое учреждение обязано вести учет своих операций и предоставлять отчетность в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов. Также законодательством установлены требования относительно внешнего аудита.

Следует отметить, что подача неправильно составленных документов или неполного пакета документов приводит к отказу в регистрации ФУ.

На практике после официального отказа компания заявитель попадает в так называемый «черный список», повторная подача документов компанией из «черного списка» возможна лишь через пол года.

ІІІ. Открытие фонда финансирования строительства (ФФС)

1. Разработка и утверждения правил привлечения средств под строительство.

Правила регламентируют порядок взаимодействия застройщика, ФУ и доверителей. Устанавливают порядок, условия, особенности и ограничение управления ФФС и регулируют другие условия функционирования ФФС.

Правила являются публичным предложением (офертой) для вступления в ФФС и участия в нем Доверителей на основании признания этих Правил.

Правила являются обязательными для выполнения всеми субъектами системы финансово-кредитных механизмов строительства жилья и другой недвижимости, сооружение которой осуществляется за счет ФФС.

2. Утверждение типичного договора об участии в ФФС.

Договор должен содержать следующие обязательные реквизиты:

1. Предмет договора;
2. Права и обязанности сторон;
3. Действия договора. Прекращение управления имуществом и выполнение условий договора;
4. Другие условия.

Именно правила привлечения средств, и типичный договор определяют основу взаимодействия всех участников. Поэтому на заключительном этапе регистрации этому аспекту следует уделить особое внимание. Ведь после признания доверителями правил и подписания договора Финансовое Учреждение не имеет права вносить изменения и дополнения к правилам без получения согласия всех доверителей.